滨江集团新股分析报告：杭城名流 蓄势待发

　　滨江集团是杭州地区的龙头地产公司，首发前总股本为46,000万股，本次拟发行不超过6,000万股，发行后总股本不超过52,000万股，发行价为20.31元。

　　公司坚持贯彻“大量开发高性价比中档产品、适度开发高附加值高端产品，少量介入商业地产”的战略定位，过去三年发展迅猛。营业收入过去三年保持年均复合增长率67％，净利润，年均复合增长率高达119%。在资产规模快速发展的同时，公司仍保持了良好的财务状况。盈利能力、经营管理能力、资产周转速度都呈逐年增强的趋势，资产负债状况和短期偿债能力也在逐年好转，偿债压力远小于行业平价水平。

　　公司拥有的在建和拟建项目储备面积230万平米(其中权益面积205.45万平米），未结算可售面积172万平米（权益面积约150万平米）。土地储备集中在杭州及周边区域，包括被誉为杭州市新中心的钱江新城、杭州周边淳安、绍兴等区域，含金量较高。公司本次募投项目为杭州钱江新城板块的城市之星、阳光海岸，以及杭州城西的文教区板块的金色蓝庭。这三个项目的利润率水平都较高，预计在2010年和2011年竣工。

　　公司目前已经形成了面向中等收入和中高收入阶层两大类住宅产品，公司计划通过对这两类成熟产品的标准化运作和开发模式复制，以杭州地区为中心，逐步向长三角核心区域上海、政治经济文化中心北京以及中西部重点城市(武汉、成都)进行一定规模的跨区域发展；近期规划首先将在以上海为中心的长三角二线城市实施拓展。

　　预计公司未来三年业绩可以保持平均57％的复合增长率，2008、2009年和2010年分别实现净利润6.4亿元、10.5亿元和17.7亿元，公开发行摊薄后每股收益分别为1.24元，1.91元和3.13元。上述盈利预测中关于项目售价和结算面积的假设，主要基于公司招股说明书和我们对杭州楼市的判断，同时假设项目售价保持不变。如果未来杭州房价出现整体下跌，则将影响公司2009和2010年的业绩。

　　目前房地产行业08年整体动态市盈率是19倍（根据wind资讯统计），中小板上市的地产股荣盛发展、广宇集团和合肥城建的08年平均动态市盈率是20倍，长三角开发类地产公司08年平均动态市盈率是18倍。考虑到滨江房产未来良好的成长性，我们认为可以给与其08年18-22倍的估值，对应的合理股价区间为24-27元。

　　刘昆，万知